El Comercio De La República - Vale a pena comprar imóvel?

Vale a pena comprar imóvel?

Nos últimos anos o mercado imobiliário brasileiro viveu um paradoxo. De um lado, os preços de venda e de locação subiram acima da inflação; de outro, o custo do crédito disparou e os rendimentos de investimentos financeiros superaram com folga os ganhos com imóveis. Os dados mais recentes do Índice FipeZAP ajudam a entender esse dilema. O indicador, que acompanha os preços de venda de unidades residenciais em 56 cidades, mostra que 2025 terminou com alta acumulada de 6,52%, a segunda maior valorização em onze anos e superior à inflação oficial. Enquanto a inflação medida pelo IPCA ficou em 4,18% e o IGP‑M recuou 1,05%, os imóveis residenciais conseguiram preservar poder de compra. Mas a força recente esconde diferenças internas: apartamentos de um dormitório valorizaram 8,05% em 2025, enquanto unidades maiores tiveram avanço de 5,34%. O preço médio nacional alcançou R$ 9.611/m², chegando a R$ 11.669/m² em apartamentos compactos. Nas cidades, os destaques foram Salvador (16,25%), João Pessoa (15,15%) e Vitória (15,13%), mas mercados maduros como São Paulo (4,56%) e Rio de Janeiro (5,21%) exibiram aumento moderado.

No universo da locação, o FipeZAP de aluguéis aponta que os novos contratos ficaram 9,44% mais caros em 2025, quase o dobro da inflação. Imóveis com três quartos lideraram com alta de 10,19%, e o custo médio nacional do aluguel atingiu R$ 50,98/m², chegando a R$ 68,37/m² nos apartamentos de um dormitório. Esse movimento pressiona quem mora de aluguel, mas não torna o aluguel um investimento atrativo: a rentabilidade média anual do aluguel residencial no fim de 2025 era de 5,96%, inferior aos retornos de CDBs e títulos públicos.

Juros altos e crédito mais caro
A valorização recente ocorreu apesar de uma Selic de 15% ao ano no fim de 2025. Economistas ouvidos pelo InfoMoney apontam que o custo efetivo do financiamento imobiliário, considerando a taxa referencial (TR) e tarifas bancárias, chega a 13,26% ao ano. Cada ponto percentual de queda na Selic reduz a parcela do financiamento em 7 % a 8 %, por isso há expectativa de que os cortes previstos para 2026 — o Banco Central projeta Selic entre 12% e 12,5% ao final do ano — aliviem o bolso dos compradores. Esperar pode custar caro, alertam planejadores financeiros: quando a Selic cai, a demanda por crédito aumenta e os imóveis tendem a valorizar. Em vez de adiar a compra, a estratégia sugerida é negociar um financiamento agora e, quando os juros caírem, solicitar portabilidade ou renegociação para reduzir a taxa.

Outro fator que influencia o orçamento é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que atualiza os saldos devedores de imóveis na planta. Em 2025, o INCC acumulou alta de 6,41%. Para quem compra na planta, a Selic é menos relevante no curto prazo; o INCC determina quanto o saldo devedor cresce até a entrega do imóvel. Especialistas recomendam atenção às cláusulas contratuais (tipo de indexador, seguros embutidos, taxas administrativas) e reforçam a importância de uma entrada maior ou uso do FGTS para reduzir o saldo financiado.

Reforma tributária e nova estrutura de crédito
O setor imobiliário inicia 2026 em meio à implementação da reforma tributária. A cobrança de IBS e CBS começa a ser testada e, ao longo de oito anos, substituirá cinco tributos por um sistema dual de IVA. Para imóveis populares (até R$ 200 mil), o Ministério da Fazenda projeta redução de até 5,5 % no custo total, enquanto imóveis de R$ 2 milhões devem ficar 2,3 % mais caros. A reforma promete maior transparência e combate à informalidade, o que tende a atrair funding mais barato e investidores de longo prazo.

Há também mudanças no modelo de crédito. Em outubro de 2025, o Conselho Monetário Nacional aprovou um esquema que permite usar recursos da poupança para alavancar R$ 111 bilhões adicionais em financiamento imobiliário. Programas como Minha Casa Minha Vida e Reforma Casa Brasil foram reajustados e contam com fiscalização por inteligência artificial, ampliando a oferta de imóveis populares e de reformas para famílias com renda até R$ 9.600.

Demografia e mudanças de comportamento
Mesmo com a população total estabilizando-se apenas em meados da década de 2040, o número de lares continua crescendo. O bônus demográfico ainda favorece a demanda por moradia. Entretanto, o envelhecimento populacional e o encarecimento da mobilidade urbana fazem crescer a preferência por apartamentos compactos e bem localizados. Esses fatores estimulam a construção de unidades menores e contribuem para a valorização maior dos imóveis de um dormitório.

Vale a pena comprar?
Os dados mostram que imóveis residenciais no Brasil preservaram valor em termos reais e que aluguéis subiram acima da inflação nos últimos anos. No entanto, a decisão de comprar deve considerar mais do que preços: envolve custos de transação (ITBI, registro, corretagem), manutenção, IPTU, condomínio e eventual vacância. Investir em um imóvel para obter renda de aluguel rende em média 5% a 6% ao ano, abaixo do retorno de títulos públicos atrelados ao CDI, que superam 13% ao ano. Além disso, imóveis são ilíquidos — vender rapidamente pode exigir descontos significativos e o comprador arca com custos e impostos enquanto espera.

A análise de especialistas em finanças entrevistados pela imprensa é quase unânime em ressaltar que esperar uma queda substancial na Selic pode ser ilusório. Quando os juros caem, o preço sobe e neutraliza parte do ganho. Para quem precisa de moradia e pretende permanecer no imóvel por muitos anos, a compra pode fazer sentido, especialmente se conseguir negociar desconto em unidades prontas ou próximas da entrega. O financiamento permite travar o preço hoje e, posteriormente, reduzir a taxa de juros via portabilidade.

Por outro lado, investidores que buscam apenas retorno financeiro encontram alternativas mais rentáveis e líquidas na renda fixa e em fundos imobiliários. Muitos comentaristas nas redes reforçam isso ao comparar a valorização de imóveis com o CDI e apontar que propriedades compradas há uma década perderam valor real. Outros mencionam impostos altos, insegurança jurídica e queda da população como fatores de risco. Há, porém, quem defenda a compra de imóveis “na baixa” para revenda futura, ou a estratégia de reinvestir os aluguéis em aplicações financeiras para acelerar a construção de patrimônio.

Resumo e perspetivas para o futuro próximo
Comprar imóvel no Brasil em 2026 exige avaliação criteriosa. O mercado está em fase de consolidação, com preços ainda firmes e perspectiva de juros em queda moderada. Para quem busca segurança de moradia e pretende permanecer no imóvel, a aquisição pode ser vantajosa, desde que a parcela caiba no orçamento e haja planejamento para custos adicionais. Para quem deseja apenas investir, a combinação de aluguel relativamente baixo, alta carga tributária e rentabilidades superiores na renda fixa sugere que fundos imobiliários ou títulos públicos podem ser alternativas mais atraentes. Em última instância, a decisão deve equilibrar expectativas de valorização, necessidade pessoal de moradia e apetite ao risco. U.Sellmer

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Impostos, China e Milei

O debate tributário no Brasil, as mudanças regulatórias da China para estabilizar seus mercados e o xadrez eleitoral argentino convergem para um ponto comum: receitas extraordinárias e canetadas regulatórias ajudam a ganhar tempo, mas não substituem reformas consistentes e crescimento.Brasil: arrecadar mais já não resolve o essencialA carga tributária bruta brasileira alcançou patamar elevado em 2024, e o governo opera em 2025 com bloqueios de despesa para manter a meta fiscal. Ao mesmo tempo, avança a regulamentação da reforma tributária que cria a CBS (tributo federal) e o IBS (estadual/municipal), além do imposto seletivo. O texto que organiza a transição foi aprovado na comissão temática do Senado e seguiu ao Plenário. O objetivo declarado é simplificar, reduzir contencioso e melhorar o ambiente de negócios.No comércio eletrônico internacional, as regras foram endurecidas: compras de até 50 dólares passaram a pagar imposto de importação reduzido, com ICMS cobrado à parte (e, em alguns estados, majorado), enquanto valores acima desse teto pagam alíquota maior — desenho pensado para coibir a subfaturação e reduzir distorções. Há, porém, propostas em tramitação para aliviar parcialmente esse custo ao consumidor, o que mostra que a calibragem do sistema ainda está em disputa.Do lado do gasto, o governo mantém contingenciamentos para garantir a meta deste ano, enquanto para 2026 conta com medidas de revisão de renúncias e racionalização de despesas. O recado essencial do quadro fiscal é que “fazer caixa” com novos tributos tem efeito limitado num país cuja carga já é alta e onde a produtividade avança devagar. Sem melhora na qualidade do gasto, segurança jurídica e competitividade, o ganho de arrecadação tende a ser curto — e se converte em menor tração para o investimento privado.China: regras mais finas para um mercado mais estávelA China vem ajustando a arquitetura regulatória de capitais na tentativa de reduzir a volatilidade e atrair poupadores de longo prazo. Em 2025, entraram em vigor regras detalhadas para negociação programada nas bolsas de Xangai, Shenzhen e Pequim, e foram estabelecidas normas específicas para program trading no mercado de futuros, com ênfase em transparência, reporte prévio e limites a condutas anômalas típicas de alta frequência. Em paralelo, o regulador abriu consulta para cortar taxas cobradas na distribuição de fundos, com a finalidade de baratear custos ao investidor e alongar prazos de aplicação.Há, ainda, intervenções pontuais que mostram o fio condutor de “reduzir riscos e domar excessos”: orientação para que seguradoras direcionem recursos adicionais à renda variável e sinais de cautela com a tokenização de ativos no exterior. O resultado prático é um ambiente em que IPOs, operações alavancadas e estratégias quantitativas convivem com uma malha de salvaguardas mais densa — menos “tranco” no curto prazo, mais previsibilidade para poupança doméstica e capitais estrangeiros que operam via Stock Connect.Argentina: Milei ganha fôlego, mas enfrenta prova decisivaA inflação mensal recuou para patamar baixo em agosto e a taxa interanual cedeu substancialmente, enquanto a pobreza no primeiro semestre recuou ante o fim de 2024. Esses indicadores dão algum fôlego político ao governo, mas a situação social continua delicada e a economia, frágil.Do lado financeiro, Washington sinalizou apoio explícito com uma negociação de linha de swap em grande escala e outras ferramentas de suporte, o que ajudou a melhorar preços de ativos locais no curto prazo. Esse vento de cauda, porém, depende de condições e de governabilidade: as eleições legislativas de 26 de outubro serão um divisor de águas para a capacidade do Executivo de avançar com reformas e, principalmente, para sustentar a normalização cambial e reduzir o prêmio de risco. Reveses eleitorais provinciais recentes e ruídos políticos aumentam a incerteza.O fio comum: tempo comprado não é tempo ganhoBrasil, China e Argentina adotaram respostas que aliviam pressões imediatas — arrecadação extraordinária, regulação pró‑estabilidade, respaldo externo. O teste decisivo, entretanto, está nos fundamentos: simplificação tributária acompanhada de gasto público mais eficiente e previsível; regras de mercado que contenham distorções sem asfixiar liquidez e inovação; e reformas que aumentem produtividade e investimento. Sem isso, “mais imposto”, “mais regra” ou “mais apoio” funcionam como analgésicos: diminuem a dor, mas não curam a doença.

Flávio na frente, mundo tenso

A política brasileira assiste a uma reviravolta inesperada. Levantamentos de março de 2026 mostram o senador Flávio Bolsonaro numericamente à frente de Luiz Inácio Lula da Silva em uma simulação de segundo turno. Em pesquisa da consultoria AtlasIntel realizada entre 18 e 23 de março com 5 028 eleitores, o filho do ex‑presidente somou 47,6 % contra 46,6 % do atual mandatário, diferença dentro da margem de erro, mas suficiente para pôr fim a uma série em que Lula sempre liderou. O estudo revela que, em dezembro de 2025, o petista tinha doze pontos de vantagem; em janeiro essa folga caiu para pouco mais de quatro pontos e, em março, o bolsonarista pela primeira vez aparece à frente.Outra pesquisa, do instituto Genial / Quaest, confirma o cenário apertado: Lula e Flávio aparecem empatados com 41 % em um eventual segundo turno, mas entre eleitores independentes o senador avançou seis pontos e venceria por 32 % a 27 %. A desaprovação ao governo chega a 51 %, a maior desde julho de 2025, e o “medo da permanência de Lula” supera pela primeira vez o receio do retorno da família Bolsonaro. Esses números alimentam um debate interno no bolsonarismo. Figuras da ala radical criticam o voto de Flávio em favor do projeto que equipara misoginia a racismo. A proposta passou no Senado por 67 votos contra nenhum e torna a prática do ódio contra mulheres crime inafiançável e imprescritível. Para parte da base conservadora, o apoio do presidenciável a uma pauta identificada com a esquerda não reflete o sentimento de seus eleitores. Aliados mais pragmáticos, porém, enxergam na postura moderada uma tentativa de ampliar o eleitorado.As reações nas redes sociais retratam esse incômodo: comentários denunciam que a lei “da misoginia” seria excessivamente rígida e colocam Flávio e Lula no mesmo campo, apontando que ambos votaram a favor da medida. Outros internautas ironizam que, com tanto dinheiro envolvido em escândalos de corrupção antigos, qualquer um poderia “comprar” a eleição. A polarização permanece intensa, e o discurso moralista continua sendo um instrumento de mobilização.Brasil como porto seguroEnquanto a sucessão esquenta, autoridades tentam vender o país como refúgio de estabilidade em um mundo em guerra. Em reunião com secretários executivos dos ministérios, a ministra do Planejamento, Simone Tebet, afirmou que o governo pretende mostrar ao planeta que o Brasil é “porto seguro, está pronto para receber investimentos internacionais, bancar a pauta da sustentabilidade, tem uma economia verde, cuida do seu povo e possui políticas públicas de inclusão social”. A ideia foi repetida pelo presidente Lula no Fórum Econômico Japão‑Brasil, em Tóquio. Diante de empresários japoneses, Lula destacou que a economia brasileira superou expectativas de crescimento e convidou investidores a enxergar o país como porto seguro. Ele citou a reforma tributária para simplificar processos, ampliar previsibilidade e atrair capital estrangeiro, lembrou a ampliação de crédito para trabalhadores e grandes empresas e ressaltou que o Produto Interno Bruto brasileiro cresce acima de 3 %. Em outra nota oficial, o Ministério da Economia afirmara já em 2022, durante a guerra na Ucrânia, que cabe ao Brasil mostrar‑se porto seguro para investimentos privados e manter a agenda de reformas para atrair capital em meio ao cenário adverso. Essas declarações ajudam a construir a narrativa de que o país pode ser uma ilha de estabilidade em meio à turbulência.Essa imagem se apoia em fatos: o PIB brasileiro recuperou‑se com vigor após a pandemia, a inflação está mais comportada do que em muitas economias avançadas e o país dispõe de matriz energética diversificada. Com destaque para o agronegócio e a mineração, o Brasil continua a ser grande exportador de alimentos, fertilizantes, energia e matérias‑primas, bens essenciais em um mundo marcado por choques de oferta. No entanto, ainda existem desafios: a violência urbana, a insegurança jurídica e o custo logístico elevado continuam a preocupar investidores.O mundo refém do Estreito de OrmuzEnquanto Brasília procura transmitir segurança, a geopolítica externa lembra a fragilidade das cadeias globais. A guerra no Oriente Médio entre Estados Unidos, Israel e Irã resultou no fechamento efetivo do Estreito de Ormuz, canal de 104 milhas que conecta o Golfo Pérsico ao Golfo de Omã e por onde passa cerca de 20 % do petróleo transportado por via marítima. O Irã anuncia que permite somente a passagem de navios “não hostis” e condiciona o acesso de países árabes e europeus à expulsão de diplomatas americanos e israelenses. Em resposta aos ataques, a Guarda Revolucionária iraniana ataca navios de países considerados inimigos, e os preços do petróleo dispararam para quase US$ 120 por barril.Para a economia global, as consequências são graves. Especialistas destacam que a interrupção do tráfego no estreito retirou 20 % da oferta mundial de petróleo e gás natural liquefeito desde que os ataques começaram, provocando o maior choque energético desde o embargo árabe de 1973. Cerca de 400 milhões de barris já ficaram retidos, e o preço do barril superou US$ 110, com altas ainda maiores para petróleo do Oriente Médio. A crise também encarece fertilizantes – um terço do comércio mundial desses produtos passa por Ormuz – e ameaça a segurança alimentar, segundo economistas da ONU. Analistas observam que o fechamento parcial do estreito transforma‑se em arma geopolítica; o Irã usa a logística para pressionar adversários, e Washington e Tel Aviv mantêm o mundo como refém ao prolongar o conflito.A Europa, altamente dependente de importações de energia e fertilizantes, sente a crise de forma aguda. Quando o Irã declarou o estreito fechado e atacou navios, o choque foi imediato: Brent caminhou para US$ 100 o barril, o preço do gás no continente saltou e até a escassez de fertilizantes ameaça elevar os preços dos alimentos. Mais de um terço da economia europeia depende de passagens marítimas estreitas como Ormuz, Suez ou Malaca, e qualquer interrupção nesses gargalos se espalha em ondas inflacionárias.Reflexos para o BrasilO cenário internacional oferece ao Brasil oportunidades e riscos. O encarecimento do petróleo beneficia a balança comercial de um país autossuficiente em energia e exportador de óleo cru, mas pressiona o preço dos combustíveis domésticos e eleva o custo dos fertilizantes importados. O agronegócio brasileiro, responsável por um quarto do PIB, depende de insumos estrangeiros e pode ver custos subirem no plantio. Por outro lado, a demanda por alimentos e energia tende a aumentar, consolidando o país como fornecedor estratégico. Isso explica por que autoridades insistem na imagem de “porto seguro”: ao atrair investimentos e garantir estabilidade jurídica e fiscal, o Brasil pode aproveitar a reorganização das cadeias globais. No entanto, a conjuntura política interna, marcada pela disputa polarizada entre Lula e Flávio e por debates sobre direitos das mulheres e liberdade de expressão, adiciona incertezas.Conclusão e uma breve perspetiva sobre o futuro possívelO avanço de Flávio Bolsonaro nas pesquisas inaugura um novo capítulo na sucessão presidencial brasileira. Ao mesmo tempo, a retórica de que o país seria um porto seguro se choca com uma realidade de polarização interna e instabilidade externa. A guerra no Oriente Médio expõe a vulnerabilidade do comércio global e ressalta a importância de diversificar rotas e fornecedores. Nesse contexto, o Brasil precisa equilibrar a agenda política doméstica com a oportunidade de se posicionar como alternativa confiável em um mundo refém de gargalos estratégicos.

A 'Evergrande' dos carros?

Uma declaração contundente do fundador da Great Wall Motor (GWM), Wei Jianjun, acendeu um alerta vermelho no maior mercado automotivo do mundo. Em entrevista concedida no fim de maio de 2025, o executivo afirmou que o setor automotivo da China “já tem sua própria ‘Evergrande’” — referência ao conglomerado imobiliário cuja implosão simboliza excesso de alavancagem, expansão desenfreada e riscos sistêmicos. Ele não citou nomes. A fala bastou para deflagrar um debate público sobre dívidas, transparência e a sustentabilidade da atual guerra de preços entre montadoras.Desde então, a reação corporativa foi imediata. A maior fabricante de veículos elétricos do país repudiou especulações de que seria o alvo do comentário, classificou a analogia como infundada e afirmou que buscará responsabilização contra boatos. Outras montadoras pediram foco em gestão de riscos, enquanto investidores e fornecedores passaram a vasculhar balanços à procura de sinais de estresse financeiro.Guerra de preços: incentivos agressivos e margens comprimidasO pano de fundo da polêmica é um ambiente de descontos históricos, que se intensificou na última semana de maio, quando modelos populares foram reposicionados com promoções agressivas. As ações de fabricantes listadas despencaram na esteira dos anúncios, refletindo o temor de que a disputa por volume esteja corroendo margens e pressionando toda a cadeia de suprimentos. Analistas já falam em “destruição de valor” se a competição abaixo de custo persistir.Capacidade demais, demanda de menosDepois de anos de expansão acelerada, a indústria convive com sobrecapacidade e desaceleração do consumo doméstico. O mercado ficou superlotado de marcas e lançamentos, enquanto subsídios encolheram e o crédito encareceu. Parte dos fabricantes mais frágeis opera com capital de giro negativo, atrasando pagamentos a fornecedores e alongando prazos de aceitação de mercadorias — um círculo vicioso que fragiliza o ecossistema.Sinais duros de estresse: reestruturações e “contabilidade criativa”Em 2025, um dos nomes mais discutidos do segmento entrou formalmente em recuperação judicial, após meses de caixa apertado, lojas fechadas e queda brusca nas vendas. Outro ex‑queridinho das startups, que já havia solicitado pré‑reorganização em 2023, avançou na reestruturação e anunciou planos para retomar produção sob novo controlador. Paralelamente, vieram à tona práticas de antecipação artificial de vendas por meio de registros e seguros antes da entrega ao cliente — expediente que inflou números comerciais e agora é alvo de investigação e reprimendas setoriais.Resposta oficial: freios no “vale‑tudo”Diante do quadro, reguladores intensificaram ações para coibir propaganda enganosa e difamações no setor, além de abrirem consulta para atualizar a Lei de Preços com restrições explícitas a vendas abaixo de custo para eliminar concorrentes. A associação nacional de montadoras, por sua vez, articulou um código de conduta que padroniza a aceitação de mercadorias em até três dias e o pagamento a fornecedores em, no máximo, 60 dias — tentativa de aliviar a tesouraria da cadeia e reduzir o risco de calotes.A válvula de escape externa ficou mais estreitaA estratégia de “exportar o excedente” esbarrou em barreiras maiores. A União Europeia aplicou medidas compensatórias definitivas sobre importações de elétricos feitos na China, com alíquotas diferenciadas por grupo industrial, além do direito aduaneiro padrão. Nos Estados Unidos, o governo elevou a tarifa sobre veículos elétricos chineses para 100% e estuda impor limitações adicionais a software e conectividade embarcados, o que pode travar ainda mais o acesso ao mercado.Há, afinal, uma “Evergrande” no setor?A analogia de Wei Jianjun mira menos um alvo específico e mais um conjunto de comportamentos: endividamento elevado, crescimento a qualquer preço e dependência de práticas comerciais insustentáveis. O recado foi entendido: sem disciplina financeira e sem uma competição mais ordenada, a combinação de sobrecapacidade, margens exíguas e confiança abalada pode precipitar novas quebras. A expectativa entre líderes do setor e analistas é de consolidação acelerada até meados da década — com poucos grupos capitalizados sobrevivendo à depuração. Em outras palavras, se a “Evergrande automotiva” já existe, o mercado e os reguladores correm para impedir que o estouro contamine todo o ecossistema.